舊制申報財產交易所得稅是什麼?
過往個人買賣房屋土地時僅對房屋部分課徵財產交易所得稅併入次年個人綜合所得稅中申報，土地部分僅於交易時依土地公告現值計算的漲價總數額課徵土地增值稅，土地交易所得部分並未課徵財產交易所得稅。政府為了健全稅制、改善貧富差距、導正資源配置及落實租稅公平與居住正義，針對房地買賣的所得稅法進行修法改革為房屋土地須依實際成交價格所得進行課徵財產交易所得稅，也就是目前俗稱的房地合一稅並陸續改進不足的部分由1.0版進展到2.0版。然法有不朔及既往的慣例，修法前已取得的房屋土地於現今買賣交易而有所得時仍是適用舊制申報財產交易所得稅規定。
舊制規定課稅對象及稅率
- 土地交易所得: 免課徵所得稅 (但須視情況課徵土地增值稅)
- 房屋交易所得: 營利事業併入營利事業所得額按20%稅率課徵。 個人(中華民國境內居住之個人)併入次年申報綜合所得總額按累進稅率5%~40%課徵所得稅；個人(非中華民國境內居住之個人)按20%稅率課徵。
Remark：
1.中華民國境內居住之個人之定義:
- 在我國境內有住所，並經常居住我國境內的人。
- 在我國境內沒有住所，但是一個課稅年度內在我國境內居留合計滿183天以上的人。
2.非屬上條兩類所定義之個人稱為非中華民國境內居住之個人。
舊制規定課稅適用之情形與時點
- 105年1月1日前取得之房地。
- 105年1月1日後繼承或遺贈取得且被繼承人於105年1月1日前取得。若屬自住房地亦可選擇新制自住優惠稅率於出售後30日內申報房地合一所得稅。
- 105年1月1日後因配偶贈與取得，配偶間第一次相互贈與前，配偶原始取得該房地日為105年1月1日前。
- 105年1月1日後配偶贈與，配偶間第一次贈與前取得該房地之原因為繼承或遺贈時，該被繼承人於105年1月1日前取得該房地時仍適用舊制。
- 配偶依民法第1030條之一剩餘財產差額分配請求權取得房地，其房地為他方原取得日在105年1月1日前。
- 法院拍賣之拍定人領得權利移轉證書日在105年1月1日前。
- 無辦理登記之房屋其買進時訂定買賣契約日在105年1月1日前。
- 分割共有物取得與原權利範圍相當之房地，取得原共有物日在105年1月1日前。
- 個人興建房屋其核發使用執照日在105年1月1日前。
- 區段徵收領回的抵價地，取得原被徵收土地日在105年1月1日前。
- 土地重劃取得重劃後之土地，取得原被重劃土地日在105年1月1日前。
舊制規定財產交易所得額計算
原則—核實計算:
- 財產交易所得額 = 房屋出售金額 – 房屋買進金額 – 取得、改良及移轉費用
例外1—出售或買進時房屋土地未拆分價格:
- 財產交易所得額 = (房地出售總金額 – 房地買進總金額 – 取得、改良及移轉費用) × [出售時房屋評定現值 ÷ (出售時房屋評定現值 + 出售時土地公告現值)]
例外2—-出價取得者(未提示、未查得買進金額)得設算
- 高價房地：財產交易所得額 = 房地出售總成交價額 × [出售時房屋評定現值 ÷ (出售時房屋評定現值 + 出售時土地公告現值)] × 所得率17%
- 非高價房地：財產交易所得額 = 出售時房屋評定現值 × 各地區所得率(8%~45%)
例外3—-繼承或受㽪取得者
- 財產交易所得額 = 成 – 繼承或受贈時時價(房屋評定現值) – 取得成本-取得、改良及移轉費用
Remark：
- 高價房地之定義：房地總成交金額在 台北市6千萬元以上；新北市4千萬元以上；桃園市、新竹縣(市)、台中市、台南市、高雄市3千萬元以上、其它地區2千萬元以上。(財政部於113年初公告112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定)。
- 各地區所得率之適用須查詢財政部公告年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定。
- 例外2之情形於101年8月1日實價登陸上線後取得之房屋已無法適用。
結語
過往個人出售屬舊制規定之房地後，次年申報綜合所得稅時常以房屋評定現值比例計算財產交易所得，如此就能省下大筆稅金。不過現在房屋買賣資訊越來越透明，只要讓國稅局掌握到實際交易成本，即使已依房屋評定現值計算繳稅，仍會被要求補稅，甚至處以罰款。