王家兄弟之借名登記故事
王大與王二之間自幼就兄友弟恭，成年後也互相扶持並照應。出社會後王大通過國家考試在外地擔任公務員而王二則一直留在家鄉從事務農過生活。王大於公務生涯中因克儉勤奮並將存下的積蓄於老家陸續買了些許農地並交由王二負責耕種維護；但因王大本身並無自耕農的身分，故於民國89年1月28號前購入的農地都是用王二的名義購入並登記在其名下。王大原計劃於明年公務職涯退休後返鄉務農並享受田園之樂，殊不知今年王二卻因新冠肺炎重症而去世。王大於協助辦妥王二的喪事後向弟妹提及希望將原登記於王二名下的借名登記土地辦理歸還給王大，但弟妹卻說不知有此事；只說一直以來這些土地都是由王二在耕種管理的也未曾聽王二說過有借名登記一事，故拒絕配合辦理後續相關事宜，王大也因此不知如何是好而進退兩難。
借名登記是什麼
我國的不動產權利是採登記生效制，因借名人的各種原因(如取得資格限定、規避債務、節稅規劃、隱名合夥、其他分配考量等)與出名人雙方合意並協議將借名人取得的不動產於地政機關辦理登記時以出名人的名義進行登記，稱為借名登記。故法律上所有權是屬於出名人之不動產，出名人將有基於所有權之一切權利，可自由使用、買賣、贈與、處分、收益。然此借名登記雖屬委任性質的契約，但究其原因仍是存在脫法行為。對於借名人並無法給予任何權利上的保障，即使日後雙方是合意返還，但地政機關並無辦理借名返還所有權之登記理由，因地政機關並無法確認判定其借名返還之事實是否為真。
借名登記返還
目前處理借名登記返還的方法大致有三種方法: 贈與、買賣或透過訴訟判決返還進行登記。然這些方法在處理過程中或是返還後再處分不動產時都有可能面臨額外的稅捐負擔。
一. 採贈與方式返還: 由出名人辦理贈與登記給予借名人方式返還時，應先申報贈與稅出名人在目前每年額度244萬的額度內免稅外，土地共告現值加計房屋現值超過244萬的部分最少會課以10%的贈與稅。 辦理贈與登記前尚須申報土地增值稅、契稅與印花稅。 不動產返還且於日後在出售時的取得成本將會是以贈與登記完成日的土地公告現值與房屋現值為取得成本，此規定下將有可能會負擔超額過多的房地合一稅。比如在民國106年購入時的房地取得市價為1000萬，原為了節稅規劃將房子登記在出名人名下，民國111年因出名人出現財務危機為避免此不動產被拍賣而用贈與方式將此房地移轉回借名人，當期的土地公告現值與房屋現值為400萬，除須繳納移轉時的土地增值稅、契稅、印花稅外，尚須繳納 (400-244)*10%=25.6萬的贈與稅。後續於民國112年借名人將此房地以1200出售時將會被認定持有期間少與2年採45%稅率外其取得成本卻只有400萬其概算的房地合一稅 1200-400)*45%=360萬。明顯與無借名登記情形時持有其簡超過5年 (1200-1000)*20%=40萬 有巨額的差異。且在此案例中明顯是虧損許多。
二. 採買賣方式返還 出名人與借名人合意成立買賣契約後進行買賣所有權移轉登記，與一般買賣契約相同的程序與稅捐種類。採用買賣移轉登記雖可免納贈與稅，但實價登錄與房地合一稅實施下要如何定申報買賣價金呢?買賣價金是否真有金流移轉?會不會被認定為假買賣真贈與而補課稅捐及罰金外另外是否會有造成是公務員登載不實的違法情形? 這些都是應該再多付出的稅捐外應考量的問題。
三. 訴請法院判決返還: 此方法為由借名人訴請法院借名登記契約有效，並提出相關的佐證資料(契約、金流、權狀保管、稅捐繳納…等)依民法第549條第一項規定(當事人之任何一方，得隨時終止委任契約)，先終止借名登記契約，再依第179條不當得利規定請求將房屋和土地的所有權移轉返還登記。此方法須負擔裁判費與所有權移轉的土地增值稅但實務上可免去契稅與印花稅，因法院判決移轉並非經由雙方合意，不符契稅與印花稅的課稅要件。
借名登記所衍生的風險 (出名人盜賣、出名人財產被強制執行…等)與後續返還方法、法律責任、金錢成本、時間成本…等相關的問題實在陳出不窮，若非必要能避免就不要採用。若真的需要採用借名登記一方式也要在事前針對個案種種情境的不同而設計出相關對應的安全規劃與風險管控作為。專業的事還是要找專業的人做好全方位的規劃與執行，才能達到人安、財安、心安。